Door: L. van Pinxteren
Wat zijn gebreken?
Je spreekt van gebreken wanneer er iets mis is met je huurwoning. Je hebt dan niet het volle woongenot, waar je als huurder recht op zou hebben. Kort gezegd betekent het volle woongenot dat je krijgt waarvoor je betaalt. Je kunt bij gebreken denken aan een kapotte kraan, maar ook aan grotere gebreken zoals een lekkage. Bij het oplossen van deze gebreken is het de vraag of de huurder of de verhuurder daar verantwoordelijk voor is. Voor het grootste gedeelte van het onderhoud aan een huurwoning is de huurder verantwoordelijk, omdat dit vaak gaat over kleine herstellingen, regulier onderhoud en poets- en opruimwerkzaamheden.
Kleine gebreken en grote gebreken
De wetgever heeft geprobeerd om het onderscheid tussen kleine en grote gebreken te verduidelijken. Sinds 2003 bestaat er daarom een Besluit kleine herstellingen. Dit besluit geeft aan welk onderhoud door de huurder moet worden gedaan. Vaak gaat het om bijvoorbeeld een opgeruimde tuin, maar je kan ook denken aan het schilderen van binnenmuren of het vervangen van kraanleertjes. Deze lijst is niet uitputtend, maar geeft wel aan welke herstellingen in ieder geval door de huurder moeten worden gedaan. Hiermee kunnen veel discussies tussen u en de verhuurder worden opgehelderd, maar er kan natuurlijk altijd onduidelijkheid blijven bestaan over bepaald onderhoud. De verhuurder is verantwoordelijk voor groter onderhoud. Je kan hierbij denken aan de controle en reparatie van een cv-ketel of aan het schilderen van de voorkant van je huurwoning. Niet al het onderhoud aan technische installaties komt voor rekening van de verhuurder. Als huurder ben je bijvoorbeeld weer verantwoordelijk voor het luchten van de cv-ketel. In het huurcontract kunnen wel altijd andere afspraken worden gemaakt over onderhoud en gebreken aan een huurwoning.
Wat kan je doen als je huurwoning gebreken vertoont?
Is het onduidelijk wie precies de gebreken moet oplossen en heb je een vermoeden dat de verhuurder verantwoordelijk is? In dat geval meld je het gebrek eerst aan de verhuurder. Een gebrek is nooit een reden om te stoppen met het betalen van huur. Het betalen van de maandelijkse huur staat namelijk los van de gebreken. Het is daarom ook verstandig om je maandelijkse huur door te blijven betalen, omdat de verhuurder anders een reden heeft om het huurcontract op te zeggen. Er is geen standaardtermijn voor het oplossen van alle gebreken, maar meestal krijgt de verhuurder minimaal 6 weken de tijd. Dit is anders bij gebreken waar de verhuurder verantwoordelijk voor is en die echt met spoed moeten worden opgelost. Je mag dan verwachten dat de verhuurder zo snel mogelijk zorgt voor een oplossing. Mocht er sprake zijn van een zodanig groot gebrek, dat deze niet binnen 6 weken kan worden opgelost, dan heeft de verhuurder wat langer de tijd. Doet de verhuurder niets, dan heb je in principe recht op huurverlaging. De Haagse Wetswinkel kan je begeleiden bij het contact met de verhuurder. Je kan er ook voor kiezen om het gebrek zelf op te lossen en kosten daarvan te verhalen op de verhuurder. Dit gebeurt meestal door middel van een gerechtelijke procedure. Als u in een sociale huurwoning woont, kunt u naar de Huurcommissie stappen. Zij gaan dan kijken of een huurverlaging terecht zou zijn. Meer informatie over deze procedure kan je vinden op https://www.huurcommissie.nl/procedure.